Caution GFA – Garantie financière d’achèvement

Cette caution concerne toutes les entreprises impliquées dans un projet de construction quelle que soit leur taille ou leur type de promotion :

• Les promoteurs ou lotisseurs qui construisent des immeubles à usage d’habitation ou des maisons individuelles en lotissement. Elle est obligatoire.
• Les opérateurs ou rénovateurs dans la construction ou la promotion de bureaux de commerces dans le cadre de programmes industriels ou tertiaires. Elle est facultative.
• Les constructeurs, aménageurs, collectivités locales pour l’exécution de travaux de bâtiments ou d’infrastructures : bureaux, usines, centre commerciaux, voiries, aménagement urbain, réseaux, résidences (séniors, EHPAD, étudiantes, tourisme), immeubles d’habitations ou d’entreprises, entrepôts.

Sur base de l’article L261-1 texte de loi sur la construction et le logement, “dans le cas de rupture du contrat par le promoteur, il peut être garanti d’achever le financement du bien”.

C’est pour cette raison que les assureurs propose la Garantie d’achèvement financier (GFA). Ce cautionnement est une protection financière et juridique destinée à l’acheteur .

Depuis le 01/01/2015, les protections sont des garanties « extrinsèque ». En effet, la nouvelle législation a annulé la caution intrinsèque d’achèvement qui était généralement sélectionnée par les promoteurs immobiliers à cause de coût réduit.

Est-ce que la GFA est obligatoire ?

• Oui, c’est une obligation dans le cas d’immeubles ou de programmes immobiliers à destination résidentielle.
• Elle est facultative en zone libre pour la promotion d’entreprises et de bureaux (mais généralement demandée par l’acheteur).

À souscrire avant le démarrage des travaux. Ce document servira à finaliser le contrat chez le notaire. La GFA concerne toutes les frais de réparation engendrés malfaçons, les dommages ou défauts répertoriés par le propriétaire, qui implique des ouvrages inachevés, un défaut de qualité, des réalisations non-conformes, de qualification qui vont impliquer cette garantie. En pratique adresser un courrier avec AR, ou notifier dans le rapport de réception vos réserves.

Cette garantie concerne la vente d’un bien non édifié ou dont la réalisation n’est pas encore achevée. Elle vous fait bénéficier de protections spécifiques pour des cessions sur plan.

Que recouvre le terme garantie externe d’achèvement ?

Dans le déroulement de la VEFA (Vente Etat Futur Achèvement), les versements seront étalés en fonction de l’avancement des travaux à destination du vendeur.

• 35% lors de la finalisation de la fondation,
• 70% lors de la mise en service de l’eau,
• 5% à réception du projet.

L’acquéreur bénéficie quant à lui de la garantie d’achèvement (compagnies d’assurance, institutions bancaires, banques …). Il est à noté que ce produit assurantiel est établie par une agence externe et reste indépendante de la capacité financière du constructeur.

Signalons que depuis 2015, cette caution est proposée directement par le constructeur ou promoteur elle est ainsi devenue un cautionnement interne obligatoire. En conséquence, en cas de rupture de contrat, l’acquéreur sera protégé.
Ce changement n’apporte pas forcément la meilleure garantie de sécurité à l’acheteur.

L’objectif étant que le garant garantit l’acquéreur de lui fournir tous les moyens juridiques et financiers à la réalisation de son plan immobilier.

Comment est calculé le prix de la Garantie Financière d’Achèvement ?

Le coût de cette assurance peut fluctuer suivant:

• Faisabilité financière du projet,
• Niveau de pré-commercialisation,
• Hauteur d’investissement en actions,
• Possibilité à présenter une contre-garantie (caution personnelle, participation, etc.),
• Capacité entrepreneuriale.

Quel coût pour le promoteur ?

Dans l’approche globale:

• Les grands intervenants nationaux ou filiales d’un groupe bancaire peuvent prétendre à des conditions extrêmement favorables,( taux d’intérêt inférieurs à 0,30% du chiffre d’affaires).
• Les autres promoteurs, le taux est d’environ 1% du montant de la transaction TTC. Il s’agit d’une prime unique, valable jusqu’à la date de livraison estimée et payée après la mise en place de la caution.

En conclusion, la Garantie d’achèvement financier (GFA) va vous permettre de vendre votre programme immobilier avant la finalisation des travaux. La commercialisation en l’état futur d’aboutissement vous apporte une solution de financement sur votre opération de construction en vous accompagnant de manière régulière dans les étapes d’avancement et à mesure de vos chantiers. Cette vente s’accompagne obligatoirement d’une garantie financière d’achèvement fournie par un organisme financier habilité.

Cette garantie couvre les rénovations des biens immobiliers. Ainsi, elle offre une couverture à l’acheteur pour l’achèvement des travaux de l’immeuble au niveau du respect des délais et de la nature des opérations exécutées.

En effet, la législation oblige les vendeurs à souscrire une garantie d’achèvement VIR (Vente d’immeubles à rénover) constituée par une caution solidaire fournit par un établissement d’assurance agréée. Elle prend fin par la constatation de l’achèvement établit lors d’un procès-verbal de réception des travaux signé par le vendeur et l’acquéreur.

C’est souvent la question que personne n’ose formuler mais c’est celle qui justifie toute la GFA. Tant que le chantier avance, la garantie reste silencieuse. Elle existe, elle rassure, elle accompagne l’opération en arrière-plan. Mais si le promoteur n’est plus en capacité de poursuivre, arrêt du chantier, rupture de financement, difficulté majeure, la mécanique change : l’acquéreur ne doit pas se retrouver seul face à un programme inachevé.

En pratique, la GFA sert à éviter le scénario le plus anxiogène : un immeuble stoppé en plein milieu, des acquéreurs engagés, des fonds déjà versés, et aucune solution claire pour terminer. Le garant intervient alors pour permettre la poursuite de l’opération et l’achèvement du programme, selon les conditions prévues dans l’acte de garantie. C’est précisément ce point qui rassure : elle ne repose pas sur une promesse vague, mais sur un engagement formalisé, destiné à sécuriser la continuité du projet si l’opérateur fait défaut.

Ce qu’il faut retenir, c’est la logique : la GFA n’est pas là pour juger la qualité du chantier au quotidien, ni pour remplacer le promoteur dans la gestion courante. Elle est là pour faire en sorte que, si l’entreprise ne peut plus aller au bout, il existe un cadre financier et juridique qui protège l’acquéreur et permet au programme de ne pas rester à l’arrêt.

La GFA a une mission très précise : garantir l’achèvement. C’est une nuance importante, parce qu’elle évite un malentendu fréquent. Beaucoup de lecteurs imaginent une super assurance qui couvrirait tout, tout le temps, sur tous les sujets. Or la garantie financière d’achèvement n’est pas une assurance multirisque de construction. C’est une garantie ciblée, qui répond à une inquiétude bien particulière : et si le promoteur n’est plus capable de terminer ?

Ce qu’elle couvre, c’est donc la capacité à mener l’opération jusqu’à son terme, dans les conditions prévues. Elle vise à sécuriser l’acquéreur sur un point essentiel : le bien ne doit pas rester inachevé à cause d’une défaillance du vendeur. Dit autrement, la GFA s’inscrit dans la logique de continuité du programme, pas dans un but de réparation de tout ce qui pourrait mal se passer sur un chantier.

Ce qu’elle ne couvre pas, c’est tout ce qui relève des sujets techniques, des désordres, de la qualité d’exécution ou des garanties de construction au sens large. Ces sujets existent, ils sont importants, mais ils ne jouent pas sur le même terrain. La GFA n’a pas vocation à remplacer les protections et responsabilités propres au chantier. Elle intervient quand l’opération est menacée dans sa capacité à être terminée, pas comme une solution automatique à chaque difficulté d’exécution.

C’est un point qui surprend souvent les opérateurs : la GFA ne disparaît pas simplement parce que les travaux sont finis. Dans les faits, la fin du chantier et la fin du risque ne tombent pas toujours au même moment. Vous pouvez avoir le sentiment que l’opération est bouclée, alors que le bénéficiaire, lui, attend une preuve formelle d’achèvement et de régularité pour considérer que la garantie n’a plus lieu d’être.

La durée de la GFA se lit donc en deux temps : d’abord sa prise d’effet (à sécuriser avant le démarrage, puisqu’elle sert notamment à finaliser l’acte chez le notaire), puis sa fin. Et la sortie est rarement implicite. Elle dépend d’un constat clair que l’opération est achevée, dans les conditions prévues, et que la garantie n’a plus de raison d’être maintenue.
C’est là que les documents de fin prennent toute leur importance. Tant qu’il manque une pièce, tant qu’un formalisme n’est pas totalement clos, la garantie peut rester vivante dans la pratique, même si le chantier semble terminé. Ce n’est pas une question de mauvaise volonté, c’est une question de responsabilité : le garant conserve la trace de son engagement tant qu’il n’a pas une preuve nette que le risque est éteint.

Pour un promoteur, c’est un point à anticiper, parce que la libération d’une garantie, ce n’est pas seulement administratif. C’est aussi une question de capacité : tant qu’un engagement reste ouvert, il continue d’exister dans l’analyse globale des garanties de l’entreprise. Autrement dit, bien gérer la fin de la GFA, c’est aussi garder de la souplesse pour la suite.

Les avantages de GFA (garantie financière d’achèvement) sont nombreux :

• Il offre la possibilité pour les acquéreurs de réserver un lot d’habitation avant l’édification.
• De vendre les lots très en amont du projet de construction sans attendre que la réalisation ne soit terminé.
• D’offrir des modes de règlement échelonnés en fonction de l’avancement des travaux.
• D’obtenir des financements des banques pour le lancement de l’opération immobilière.
• De proposer une garantie juridique et financière aux acquéreurs.
• Pour lancer la pré-commercialisation ou pré-vente pour les logements neufs.
• De garantir la poursuite du financement jusqu’à la déclaration d’achèvement des travaux (DAT) en cas de défaillance du promoteur.

Nous vous proposons un service d’accompagnement et d’aide dans vos démarches afin de mettre en place une caution GFA (VEFA/VIR) pour votre société. Pour vous garantir le cautionnement qui vous correspond, nous travaillons en collaboration avec les principales compagnies d’assurance leaders du marché sur le territoire national et international.
Votre demande sera traité minutieusement, rapidement et sans aucuns frais de courtage ou de dossier afin que vous ayez la couverture qu’il vous faut.

Le montant de votre caution est calculé en fonction d’un pourcentage sur le coût de la construction du projet. Le cout de la GFA est situé entre 0,3% et 2% du chiffre d’affaires de l’opération à garantir.